Utánnanéztem a társasházzal kapcsolatos szabályoknak.
A társasház működését a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) határozza meg. Nekünk ilyen tudtommal nincs. Hatlakásos társasház esetén dönthetünk úgy, hogy a működésünket a társasházi törvény szabályozza (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról). Ilyen döntésről sem tudok. Ha nincs ilyen döntés, akkor a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni, ez áll fenn most.
Néhány kapcsolódó rész a Ptk-ból
"142. § Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell."
"144. § A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges
a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz,"
"145. § (1) Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet.
(2) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.
(3) A külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog - ha törvény kivételt nem tesz - megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát."
"146. § A tulajdonjog védelmében bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet."
Az SZMSZ tartalmazza
"13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait
a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető
közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.
(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni."
SZMSZ létrehozása
Az szmsz-t az alakuló, vagy az azt követő 60 napon belül megtartásra kerülő közgyűlésen az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbségű határozatával kell megállapítani. Az szmsz az alakuló közgyűlést követően úgy is megalkotható, hogy a közös képviselet felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselet a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
SZMSZ módosítása
Az SZMSZ módosításához elegendő az egyszerű többség is.
Szavazás a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról
A közös tulajdon rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásait az összes tulajdoni hányad 4/5-ének egyetértésével lehet elhatározni, és erről írásban is lehet szavazni. Nem határozatképes a közgyűlés tehát akkor, ha e napirendről való szavazáskor legalább ennyi tulajdoni hányad nincs jelen.
Közgyűlés összehívása
A napirend és az ok megjelölésével, a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kezdeményezhetik a közgyűlés összehívását.
A közgyűlés összehívása a közgyűlési meghívónak a tulajdonostársakhoz való eljuttatásával történik. Az összehívásnak tehát nem mellőzhető feltétele az írásbeli meghívó, a közgyűlést szóbeli értesítés alapján nem lehet összehívni. A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
Ha az szmsz hosszabb határidőt nem határoz meg, a közgyűlési meghívót 8 nappal a közgyűlési időpont előtt meg kell küldeni, és azt jól látható helyre a társasházépületben ki kell függeszteni. E határidő csak akkor lehet rövidebb, ha a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet alakult ki.
A közgyűlési jegyzőkönyv
A közgyűlésen – a határozatot is tartalmazó – jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy, a jegyzőkönyvvezető és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
A közgyűlésről felvett jegyzőkönyv kötelező tartalmi elemei
A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell
a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;
b) a közgyűlés időpontját és helyét;
c) a közgyűlés jellegét (megismételt közgyűlés, rendkívüli közgyűlés stb.),
d) a jelenléti ív alapján a megjelent tulajdonostársak nevét és tulajdoni hányadát, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét;
e) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
f) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
g) a közgyűlésen megjelent tulajdonostársaknak a szavazati jog terjedelmét megtestesítő tulajdoni részarányát;
h) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat;
i) a közgyűlésen elhangzott hozzászólások rövid összegzését.
A Legfelsőbb Bíróság gyakorlata szerint a jegyzőkönyv hitelesítésének a hiánya önmagában nem eredményezi a közgyűlésen meghozott határozatok érvénytelenségét.
Határozatképesség
Szavazni csak határozatképesség esetén lehet. Határozatképességről akkor beszélünk, ha a jelenlévő tulajdoni hányad meghaladja az 50%-ot. Vannak azonban olyan ügyek, amelyekben a többséget vagy a minősített többséget az összes tulajdoni hányadhoz kell viszonyítani. Ilyen ügyekben a közgyűlés csak akkor határozatképes, ha legalább az a tulajdoni hányad van jelen, amely minimálisan alkalmas az adott határozat meghozatalára.
Szavazati jog
A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti meg a szavazati jog . Ha a Ttv. másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
Egyszerű többség szavazásnál
Az igenek és nemek aránya.
Megismételt közgyűlés
A megismételt közgyűlést a közgyűléstől számított 15 napon belül kell megtartani, mégpedig az eredetivel azonos napirendekkel, illetve a napirendek közül csak azok maradhatnak el, amelyekről határozatképesség okán korábban már szavaztak.
A megismételt közgyűlés a közgyűlés napján is megtartható. A törvény nem ír elő időbeli távtartást a közgyűlés és a megismételt közgyűlés között. A megismételt közgyűlés a közgyűlés berekesztését követő akár fél óra múlva is megkezdhető, ha a meghívó ezt helyezte kilátásba.
A megismételt közgyűlés a megjelent tulajdoni hányadokra tekintet nélkül határozatképes, de ez nem jelentheti azt, hogy ott, ahol a törvény az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított többséget ír elő, e többség nélkül meghozható az adott határozat.
Írásbeli közgyűlés
Minden közgyűlés megtartható úgy is, hogy a közgyűlési határozatokról írásban szavaznak. Ez alól csak az alakuló közgyűlés és az a közgyűlés kivétel, mely előtt még nem került sor a közös képviselet és szükség esetén a számvizsgáló bizottság megválasztására.
Alakuló közgyűlés
A törvény szerint a társasház az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül alakuló közgyűlést köteles tartani.
Az alakuló közgyűlés napirendje
Az alakuló közgyűlés kötelező napirendje:
– a társasház közös képviseletének (a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke és tagjai) megválasztása,
– a házirendet is magában foglaló szmsz elfogadása,
– és ha a társasházban több mint 25 lakás (albetét) van, a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztása is.
A legfeljebb hatlakásos társasház megalakulása
Ha a társasházban legfeljebb 6 lakás (albetét) van, nem kell közgyűlést, így alakuló közgyűlést sem tartani, ha a tulajdonosi közösség a Ptk. közös tulajdoni szabályai szerint kíván működni.
Ha a tulajdonosok a Ttv. szerinti működésről döntenek, de ez az alapító okirat mindenki által történő aláírásától számított 60 napon túl történt, értelemszerűen nem teljesíthetők a Ttv. alakuló közgyűlésre és szmsz-alkotásra előírt határidői.
Közgyűlési Határozatok Könyve
A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni [Ttv. 44. § (1) bek.]
A Közgyűlési Határozatok Könyvének tartalmazza
1. a közgyűlés (írásbeli közgyűlés) időpontját, a határozatképesség arányát,
2. a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelenlévők szavazatarányát,
3. a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
4. a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
Jogszabályba ütközés bírósági megállapítása – érvénytelenség
Az ítélkezés egységes abban, hogy a határozat érvénytelenségének megállapítását a tulajdonostárs akkor is kérheti, ha a határozat nem a több tulajdonosból álló kisebbség, hanem csak egyedül az ő jogos érdekeit sérti.
Csak a társasházi tulajdonostárs kérheti a társasházi közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.
A Legfelsőbb Bíróság értelmezése szerint a társasház közgyűlése a korábban hozott határozatát hatályon kívül helyezheti.
Közös képviselet
A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el (együtt: közös képviselet). Az intézőbizottság tagjainak száma az elnökkel együtt nem lehet kevesebb háromnál. Az intézőbizottság elnökét, tagjait, illetve a közös képviselőt a közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével választja és menti fel. A felmentésre bármikor sor kerülhet, a törvény ez elé nem emel időbeli vagy más akadályt. A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő jogállásával és felelősségével.
A közös képviselet kötelezettségei
A közös képviselet kötelezettségei a következők:
– szükséges intézkedések megtétele az épület fenntartása érdekében, közgyűlés egybehívása, előkészítése,
– közgyűlési határozatok megküldése a tulajdonostársaknak,
– közgyűlési határozatok végrehajtása,
– írásbeli szavazás előkészítése, írásbeli szavazás eredményéről való tájékoztatás,
– társasházi közösköltség-követelések és a közösség egészét terhelő követelések behajtása, pénzügyi kötelezettségek teljesítése,
– szmsz-ből eredő felhatalmazás esetén jelzálogjog bejegyzés kérése az adós tulajdonostárssal szemben,
– a tulajdonostársak által bejelentett adatok kezelése,
– számviteli iratok és a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat megőrzése,
– a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartás vezetése (Közgyűlési Határozatok Könyve),
– a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatoknak a bemutatása a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén a szerződő felek kérésére,
– a tulajdonostárs kérésére írásbeli nyilatkozat adása a közösköltség-tartozásról külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén,
– évenkénti költségvetési javaslat készítése, amely tartalmazza a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban,
– megbízatás alóli felmentés vagy a megbízatás megszűnése esetén a társasházra vonatkozó összes irat átadása teljességi nyilatkozattal együtt az új közös képviselet részére, annak megválasztásától számított 30 napon belül, írásbeli jegyzőkönyv alapján.
A közös képviselet felelőssége
A közös képviselő és az intézőbizottság elnöke és tagjai és a közösség jogviszonyára a Ttv. és az ügyviteli megbízás szabályait kell alkalmazni, ezért a közös képviselet által okozott kárért a tulajdonosi közösség egyetemlegesen felel. A közös képviselet közvetlenül és korlátlanul felel az ügyvitel nem megfelelő ellátásáért, mint szerződésszegésért és az abból eredő kárért. A megfelelő ügyvitel során keletkezett kárért nem felelős. A közös képviselettel szembeni igényt a társas-házközösség érvényesítheti.
Számvizsgáló Bizottság
A számvizsgáló bizottság a társasházközösség gazdálkodását ellenőrző szerv. Csak tulajdonostársak lehetnek tagjai. A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét, döntéseit szavazattöbbséggel hozza meg. Egyébként létrejöttét, működését, hatáskörét az szmsz a Ttv. keretein belül szabályozza.
A számvizsgáló bizottság törvényben előírt hatásköre:
– bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
– véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
– javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
– összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
Ahol számvizsgáló bizottság nem működik, a társasházközösség egésze gyakorolja az ellenőrzési jogkört, és e körben saját feladatait az szmsz-ben rögzíti. Az szmsz kimondhatja, hogy a közgyűlés határozatával egy-egy évre felhatalmaz egy tulajdonostársat az ellenőrzési feladatok ellátására.
Utolsó megjegyzések